两个月内三次降息后，五年期优惠贷款利率为5.04%，而五年期存款利率为5.13%——

　　上周，中国人民银行出台房贷新政，给予部分借款人最低2成首付和基准利率0.7倍的利率优惠政策，昨晚，央行又下调了存贷款基准利率，虽然多家银行仍未公布执行细则，但准备通过贷款购房的市民，应在贷款政策调整的大背景下，提早做好借款成本计算、还款方式选择、资金安排计划等各方面的准备，房贷不仅是一借一还这么简单的事儿，更是家庭理财规划中重要的一环。

　　【今日主角】陈先生

　　陈先生，30岁，今年10月新婚，妻子27岁。

　　收入情况：陈先生在一家大型企业工作，月收入3500元左右；妻子在金融机构工作，月收入3500元左右。

　　开支情况：目前租房，房租支出每月1200元。生活费每月3300元左右。

　　保障情况：夫妻两人均有五险一金，另各自购买了商业寿险。

　　资产情况：30万元银行活期存款，其中25万元为双方父母赞助的购房准备金，5万元为家庭应急准备金。

　　购房计划：陈先生夫妇婚前看好一处4850元/平方米，建筑面积97平方米的房子，由于公积金的额度不够，陈先生想通过商业贷款购买，首付25万元。陈先生原本计划先买房后结婚，但因种种原因，二人把买房的事情耽搁了下来，先登记结了婚，没想到正好赶上房贷 政策调整。由于陈先生是第一次贷款买房，符合房贷新政的优惠条件，他不知道将25万元的购买准备金全部交首付是否合适，贷款期限又应该怎样选择？ 

　　【房贷建议】

　　从陈先生的家庭情况来看，收入中等以上，保障较为全面，惟一的问题就是没有住房。由于国家刚刚调整房贷政策，而且贷款利息方面可能会继续下调，陈先生应跟随政策变化调整贷款计划。建议陈先生先算好以下五笔账：

　　算好成本账 尽量少付多贷

　　陈先生的情况应该属于银行房贷优惠利率范围，即可以享受到两成首付。如果按照原来的计划，首付25万元，以房屋总价47万元计算，贷款金额22万元，首付比例超过一半。问题是，陈先生的房贷利率可按照基准利率的0.7倍执行，以五年期以上贷款7.20%的基准利率计算，下浮30%后的贷款利率为5.04%，目前银行五年期存款的利率为5.13%，假设陈先生增加贷款金额，减少贷款首付，将剩余首付存入银行，存款利息收入完全可以冲抵贷款利息支出，而且还会产生结余。

　　这种情况下，陈先生提高首付，不但不能节省利息支出，在一定程度上还浪费了资金成本，没有让手中资金产生收益，因此不建议陈先生首付比例过高，可“踩线”首付两成，并用其余首付资金进行投资。这样一来，陈先生首付款可调整为10万元，贷款37万元。

　　算好时间账 首选长期贷款

　　由于陈先生增加了贷款金额，如果贷款期限过短的话，每月的还贷负担可能过大。鉴于目前的37万元贷款金额，建议陈先生选择30年期长期贷款。

　　按照37万元贷款30年，贷款利率5.04%计算，每月还款1995元。目前陈先生家庭月结余为2500元，买房后每月可省下房租1200元，则结余增加到3700元，扣除每月1995元的还贷金额后，仍有1705元结余，可用做家庭积累和投资使用。

　　算好政策账 选择次期调整

　　根据央行的有关规定，房贷利率的调整周期“由借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整，也可以采用固定利率的确定方式”。目前银行执行的利率调整主要有两种调整方式，“次年调整”和“次期调整”，次年调整即新的利率公布后，次年1月1日才按照新的利率标准执行；次期调整，即可在利率调整后的第二期，一般就是调整后的第二个月就按照新利率执行。

　　在降息背景下，陈先生在签订合同时，不妨选择按月或按季节贷款利率调整方式，以节省贷款利息开支。

　　算好收益账 不要提前还贷

　　虽然陈先生目前还没有办理贷款，但陈先生要有心理准备，别轻易选择提前还贷，我国的降息周期刚刚开启，贷款买房成本越走越低，相应的投资机会却不断涌现，即使购买最稳健的国债产品，收益也能超过贷款利息，增加生息资产，是目前陈先生这种成长型家庭首先要做的事情。

　　算好理财账 让资产能生息

　　对于陈先生来说，未来还要生儿育女，准备孩子的教育金和养老金，合理规划目前的资产是当务之急。根据以上的房贷方案，陈先生在支付房贷首付款10万元后，仍有20万元结余资金，可将其中5万元作为装修资金，其余15万元作为生息资产进行打理。

　　具体建议以稳健投资为主：可留出3万元应急资金，其中1万元以现金方式持有，2万元以货币基金方式持有；5万元购买国债产品；5万元购买银行稳健型中长期理财产品；2万元购买债券型基金或保本型基金，做长期投资。

　　陈先生应充分利用每月结余的1705元，为子女出生及教育做准备，建议拿出其中1000元通过购买债券、基金等方式进行长期积累。

　　文章来源： 沈阳日报