深圳市君融财富管理研究院  刘娟

　　现如今“房奴”这个名词已经越来越成为我们社会所熟悉并关注。那么，什么是“房奴”呢？“房奴”，房是房屋的房，奴是奴隶的奴，意思是房屋的奴隶。“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。此类家庭因为负债率较高，已经严重影响了家庭生活的正常品质。

　　通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。以国内目前的经济发展水平，居民住房消费支出超过家庭收入比重的30%就存在着过度负担。有关调查显示，目前约31%的购房者月供占到月收入的50%以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。

　　客户周生就是这样一位“房奴”。

　　他现年45岁，有2个孩子，分别上初中与小学，另外还经营着一家料理餐馆，太太没有工作。06年正是房地产炽热的时代，周生也禁不住楼市的诱惑，毅然下海捞金。短短的一年间，他动用了餐馆的现金流加上长年积蓄按揭买了三套住宅和一套商铺，单是三套住宅的月供就已经有二万多了。07年，随着国家对房地产市场的一道道金牌调控令，将狂热的楼市冷却下来，也令周生的一家感到寒冷。几乎对房地产没有任何认识和了解的周生，将他的一生及全家的生活全系在了那三套房和一套商铺上，他对我说：“楼市一定会好起来的，到时我就把房子和铺位都卖了，肯定大赚一笔”。我问他：“那现在的生活怎么办呢？孩子不上学了？一桌子菜换成二个？汽车也不要了？”而餐馆的生意也日渐清淡，本来小有家底的他，因为盲目的买房投资将自己毕生的积蓄和孩子及家庭的未来全赌在楼市。

　　固执己见的周生，听不进我说的话，也不接受我提的建议，他坚守在对楼市的期望中，苦苦等待奇迹的发生。

　　终于，有一天，他来找我，希望我能帮助他，帮助他走出现在的困境，他认识到自己的冲动与盲目对自己及家庭造成了多么大的伤害，他终于觉醒了。

　　我们先分析了他的家庭财务状况，存在几个问题：

　　1、 债务过重，现金流出现问题，导致财务状况恶化；

　　2、 家庭资产流动性极低，没有流动，所有投资均为房地产；

　　3、 资产配置存在问题，没有其它方面的投资，风险集中；

　　从财务分析上可以看出，主要是由于现金流不足，流动性差及资产配置方向三个方面导致周生的家庭财务状况恶化的。

　　那么，首先我们要解决的问题是：增加现金流。

　　周生现有的三套房子均为毛坯房，当时的想法是买进后等楼价涨上来后再高价卖出，赚取其中的差价，所以三套房均没有进行装修。但周生的三套房位置都还不错，交通方便，配套也较完善，户型方正好用，小区离市中心区也较近，周边业主将房出租后收益都还算可以，而租金相对一些白领来说也较容易承受，可以说是白领租房的首选位置。因此，建议周生将三套房均进行装修后出租，这样每个月均有约一万元的房租收入，以减轻供楼的压力。等以后楼市回暖时再择机将房子带装修一起出售，正是一举数得。

　　其次，适当的调整资产配置。目前周生的资产均以房地产为主，流动性差，资产占用量大，没有合理的利用资金的时间价值，分散投资风险。建议以二个孩子教育的费用为基本前提，进行适当的金融资产投资，视实际情况一次性投资再加上每月强制性小额投资的方式来为孩子筹备教育费用。同时，由于教育费用的强制时间性作用，这笔投资的投资范围仅限于保证保本类金融投资工具，如国债、货币基金、央行票据、公司债等。

　　第三，重心放在改善现有餐馆的服务质量，提高菜系品质及特色上，增加餐馆净利润额。餐馆的生意是财务现金流入的核心，只有在提高餐馆内在素质及服务、菜色上下功夫，不像以前一样无心打理，就能最大化提升餐馆的形象，因此带来源源不断的生意及现金流。

　　任何投资都需要根据自己的实际情况进行评估、衡量后才能进行，而且要区分轻重，理清主次，建立核心加卫星的投资框架，结合风险管理的基础条件下运用，才会对人生、家庭及未来产生积极而巨大的作用。

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