对于中产人士来讲，一般都有两套以上的物业(或者等值的资产)才算中产，如果一套是自用，一套是投资，但为什么经济不好时，有些人会因为供楼压力而影响生活从而要脱离中产的行列呢？

　　我们认为主要是因为他们买楼(换楼)时只想到了楼价涨所带来的利润，而忽略了自己是否能力来玩这个买楼的游戏，那么我们用什么样的标准来判断自己是否该做买楼(换楼)的决定呢？以下提供一个标准供大家参考： 

　　买楼的两个“四字原则”：手中首期楼款达四成、月供楼的支出占家庭总收入的四成以下。

　　如果现在有超标的可能，建议这些朋友可与贷款银行重新调整供楼计划，如果手上有钱，可以提前还贷，手上钱不多，可以将供楼期拉长，由20年延长到25、30年都是可以的，最终解决压力仍是提高自己的收入、降低开支。

　　但中产人士对生活有追求，一般会有换楼的行为，所以我认为供楼压力不是收入不足，而是换楼行为是否在较佳的时机？假如判断失准，在楼市的高点换房，当楼价跌幅超过3成，那么自己的首期款就全没有，如果这位朋友不幸只有一套房子在手，那么他的财富曲线可能就归“0”了。

　　所以在此，同大家分享几点建议给要换楼的朋友：

　　建议一：要供完一套买一套，不要卖细屋买大屋。

　　要量力而行，不要充大头鬼。

　　已经成为房东的话，换楼可以是好容易的事，因为旧楼卖出就成为新楼的首期，但这样做不好。

　　广东有句老话，细屋搬大屋，不见一箩谷。对自用房产，如果不断卖细买大，则可能到头来，将大部分收入送给银行还利息，相当于为银行打工，所以我们建议大家是不卖细而换屋，即是供完一套再买一套屋，这样才能真正做到累积资产……将换楼的次数减少，换楼前多考虑清楚子女教育、交流、医疗……同时，要根据自己的实际支付能力 ，不要跟风买楼换楼。

　　如果没做到第一点建议，那么万一碰上经济调整，做错一次，就亏损大了，因为旧楼的钱全让楼价下跌吃掉了。

　　建议二：要把握楼市周期，不要做负资产。

　　最好在楼市低潮期换楼，不要在楼市高峰期换楼。我的观点是现在未到换楼时机，因为楼市看跌。

　　股市可以一年跌70%，但大盘指数最终是创新历史新高的。但楼市下跌则慢得多，且自己手上的楼会不会跌完再涨呢？答案是：不一定。因为新楼变旧楼的折旧已经让楼价差40-50%，同时楼市是只涨不跌的看法也缺乏数据支持，最终仍要看这个地区的经济能力。

　　同时楼市也是有周期的，楼市跟股市一样，当经济不好，大家最悲观时，楼价跌得最厉害的时候，往往是楼市的复苏的转机，这时不论是投资还是自住都是较为合适的，但实际楼市投资中，一般人是在经济好时来换楼买楼。跟做股票摸顶有点类似。

　　建议三：提前几年为换楼的首期资金做储蓄投资计划。

　　现在是用基金储蓄来准备换楼首期的较佳时机。要卖旧楼要买新楼，就是因为没有计划才要这样做，如果我们能够提前五年甚至十年就有换楼的计划的话，那么就有好多方式可以让我们从零开始为买下一套楼做准备，而且，首期已经提前准备的话，那么就可以在楼市低位来换楼，不易受楼市的涨跌气氛所影响。

　　现在开始月供5000元，坚持做五年，本金30万，按年收益率10%，五年后有38万多，按15%则五年后有44万多，按20%有50万多，这样做的话，换楼是可以不卖屋的。要一下子拿出50万交首期有难度 ，但如果现在开始，对于中产来讲，每月多储蓄5000元则相对容易得多，供大家参考。

　　那么如何提高储蓄能力呢？有两个选择，开源与节流。

　　开源方面，相信不同的人有不同的选择，如我做理财规划的，做业务的，只要多见些客户，可能客户整体支付能力差了，但你见客户的数量增加后，仍是可以提高你的收入的，就看你是否有这个意愿去做了。

　　而节流方面也有好多选择，现在好多企业面对金融海啸，生意不好做了，见得最多就是控制企业经营成本，所以收缩规模、裁员等常见。对于家庭来讲，控制家庭开支也是正常的。控制家庭开支最好的方式就是为家庭开支记帐，月初做开支的预算，月末做总结反馈。或者把家庭主要开支集中到一、二张银行的储蓄或信用卡上面，然后用银行的对帐单来管理家庭开支也是简单的方法。

　　作者：深圳君融财富管理研究院谭伟成

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